尋找商業(yè)辦公室出租的最佳方式是什么？

1.評估您的辦公需求

在為您的企業(yè)選擇辦公室時，第一步是確定您的企業(yè)和員工的需求。?確定您需要多少空間，估算總體預算，并確定所需的辦公室類別。?此外，在搜索和巡視潛在的辦公空間之前，確定您的停車要求，辦公室布局和潛在的公司增長。

您可以通過以下方式評估您的辦公室需求：

確定你需要多大面積

您的辦公室面積需求取決于您擁有的員工數(shù)量，員工需要什么樣的工作空間，是否需要會議室以及其他因素。?通常，假設每個員工需要75到150平方，管理級員工需要150到400平方，這占每位員工的專用工作和辦公空間。

除了您需要的工作空間量外，還要評估您是否需要會議室，等候區(qū)或其他面向客戶的空間。最后，增加辦公室服務的空間，如復印室，休息室，廚房或文件和郵件室。

一般來說，估計每位員工的平方，乘以現(xiàn)有員工的總數(shù)，并將公共區(qū)域的比例增加30％等。然后，考慮到未來的增長，增加10％到20％或另一個數(shù)字與您的商業(yè)模式更加一致。

評估員工和客戶需求

除了了解員工執(zhí)行工作所需的空間之外，還要考慮您的員工和客戶在辦公室中需要的其他內(nèi)容。?根據(jù)您所擁有的業(yè)務類型，您可以享受特定的室內(nèi)布局，員工和有特殊需求的客戶的訪問權限以及停車位。

評估員工和客戶需求時需要考慮的事項包括：

·?????????室內(nèi)布局?-辦公樓的理想布局取決于員工所需的工作室類型，會議室和客戶服務區(qū)域，以及是否需要廚房，收發(fā)室等。

·?????????停車可用性?-您的停車需求將根據(jù)您的企業(yè)員工數(shù)量以及定期訪問您辦公室的客戶數(shù)量而有所不同。

例如，一家科技公司可能需要一個開放的，更具協(xié)作性的工作環(huán)境，而醫(yī)生辦公室則更喜歡與個人私人房間分開的工作空間。

確定您的位置需求

您的新辦公室也應位于方便員工，客戶和供應商的地方。?考慮主要道路和公共交通對每個潛在辦公室的便利性。?在簽訂租約之前，請確保新辦公室與您的目標客戶以及您在日常運營中合作或依賴的任何業(yè)務關系密切。

·?????????靠近目標客戶?-如果您的客戶經(jīng)常訪問您的辦公室，您的辦公室應該靠近您的核心客戶。

·?????????可訪問性?-您的辦公室靠近主要高速公路和公共交通將決定其對員工和客戶的可訪問性。

例如，律師事務所可能希望辦公室空間在法院的步行距離內(nèi)，而餐館可以從靠近食品供應商和首選顧客中受益。

選擇一類辦公樓

辦公室的班級通常描述其結(jié)構(gòu)和設施的質(zhì)量，并根據(jù)其他建筑類別確定。?辦公樓有三大類--A級，B級和C級?-?每個都有不同的年齡，設施和租戶質(zhì)量。?根據(jù)您的特定業(yè)務運營以及員工和客戶需求評估您的需求后，確定哪種類型的空間適合您的業(yè)務。

三類辦公樓是：

·?????????A級?-?A級寫字樓是市場上最高質(zhì)量的空間。?這些空間通常是最新的建筑物，管理良好，并且備受矚目的租戶。?它們通常最適合需要辦公室來打動客戶的法律，營銷，設計和金融公司。

·?????????B級?-一些B級建筑是較舊的A級建筑，但仍有可能恢復到A級質(zhì)量空間。?其他B級結(jié)構(gòu)，即所謂的B級建筑物，是故意建造的，以比類空間更便宜的價格提供功能性辦公空間。?如果你想要一個漂亮的空間但不需要最好的空間，請選擇這種類型的建筑。

·?????????C級?- C級辦公樓通常是最不可取的，因為它們較舊，位于不太受歡迎的社區(qū)，需要大量翻新或維護。?這些建筑通常是10至15年歷史的A級建筑或5年歷史的B級建筑，如果您只需要一個便宜的空間來經(jīng)營您的企業(yè)，這些建筑是完美的。

地址時間限制

選擇辦公室時，請考慮進入新空間的速度。?無論您是創(chuàng)業(yè)公司還是已建立的公司，即使在搬遷過程中，保持業(yè)務服務的連續(xù)性也很重要。?如果您需要在特定時間段內(nèi)搬入辦公室，請確定可在您的時間限制內(nèi)租用的空間。

您的首選租約期也會影響您的選擇。?商業(yè)租賃通常為3至10年，但有些建筑物可能只有最短的租賃期。?短租約更靈活，因為它縮短了你有義務留在同一空間的時間。?相比之下，您可以通過長期租賃以更低的價格鎖定更長的價格，但是在一個空間內(nèi)投入數(shù)年會限制增長或造成經(jīng)濟困難。

2.估算你的預算

根據(jù)當?shù)仄骄饨?，您對空間和服務的需求以及財務限制來估算您辦公室的預算。?通過將每平方英尺的當?shù)仄骄鶅r格乘以您的業(yè)務所需空間（在第一步中找到）來確定您的理想預算。?然后，添加維護和公用事業(yè)成本并查看您的財務記錄以估算實際預算。

估算租金預算的步驟包括：

確定每平方的平均價格

通過確定您所在地區(qū)每平方的平均成本來計算您所需辦公室的每月費用，同時考慮您想要的建筑等級及其位置，并根據(jù)您的評估結(jié)果將其乘以理想的空間量企業(yè)的需求。

添加公共區(qū)域維護費用

公共區(qū)域維護費用是您維護辦公樓公共區(qū)域（如大廳，電梯和走廊）所需的費用。?費用通常根據(jù)平方計算，占總租賃金額的15％至35％，具體取決于建筑物的年齡和保險費率等因素。?研究您市場中的典型費用，并將該數(shù)字納入您的總預算。

包括實用程序

平均而言，辦公樓的電費為每平方/每月/元。?與一些住宅租賃不同，包括每月費用的公用設施，商業(yè)辦公樓租賃通常不包括公用事業(yè)的費用。?在確定需要多少空間后，使用平均公用事業(yè)成本來計算符合您需求的估算公用事業(yè)預算。

3.確定滿足您標準的辦公室出租空間

一旦確定了您的需求并估算了預算，就聘請租戶經(jīng)紀人來確定理想?yún)?shù)范圍內(nèi)的房產(chǎn)。?經(jīng)紀人將提供當?shù)刂R，在租賃談判期間提供協(xié)助，并節(jié)省您的時間。?

與租戶經(jīng)紀人合作

有兩種類型的商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀人：為房東工作的上市代理商和代表租戶利益的租戶經(jīng)紀人。上市代理人總是有責任以房東的最佳利益行事，但租戶經(jīng)紀人并不總是對房客負有同樣的責任。?上市代理商的傭金為總租約的3％至6％（由房東支付），租戶經(jīng)紀人通?？色@得該傭金的百分比。

房地產(chǎn)經(jīng)紀人不是必需的，但具有寶貴的專業(yè)知識，知識和關系，這將使平均企業(yè)所有者多年來收集。?第一租房網(wǎng)等網(wǎng)站提供了有用的資源，但無法取代房地產(chǎn)專業(yè)人士的專業(yè)知識。?除了提供內(nèi)幕知識外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還可以節(jié)省您的時間，幫助您完成租賃談判流程等。

商業(yè)經(jīng)紀人可以幫助您完成以下特定事項：

·?????????本地知識?-當?shù)亟?jīng)紀人將對您所在地區(qū)有深入了解，甚至可能有過與潛在房東合作的經(jīng)驗。

·?????????口袋清單?-許多本地房地產(chǎn)經(jīng)紀人都知道尚未列出或可能在將來可用的房產(chǎn)。?這些所謂的“口袋列表”是在正式推出之前發(fā)現(xiàn)需求物業(yè)的絕佳方式。

·?????????談判?-與任何合同談判一樣，最好有專業(yè)人員陪伴。?擁有租賃代理將幫助您了解租約條款，避免常見的陷阱，例如限制您轉(zhuǎn)租空間的權利。

·?????????節(jié)省時間?-識別，研究和巡視辦公室是一個非常耗時的過程。?經(jīng)紀人可以減少您在尋找辦公室所花費的時間，并允許您將其用于建立您的業(yè)務。

請記住，因為租戶經(jīng)紀人沒有法律義務為您的最佳利益行事，所以請確保在雇用經(jīng)紀人時提出問題，以解決他們的經(jīng)驗，實踐規(guī)模，薪酬結(jié)構(gòu)和市場知識。

自己做腿部訓練

在與房地產(chǎn)經(jīng)紀人合作之前，使用在線資源是熟悉當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的好方法。?像有些網(wǎng)站也可以幫助您將商業(yè)經(jīng)紀人指向正確的方向，這樣您就不會浪費時間查看不符合您需求的建筑物。

我們建議您使用當?shù)亟?jīng)紀人為您的企業(yè)尋找辦公空間。?但是，您可以選擇單獨行動。?請記住，在沒有房地產(chǎn)專業(yè)人員的指導和當?shù)刂R的情況下，您必須處理租賃過程的幾個階段。

沒有經(jīng)紀人，您必須自己處理租賃過程的每一步：

·?????????確定可用的辦公空間

·?????????安排和參加步行和檢查

·?????????談判租約

4.研究和旅游辦公室出租

將您的選擇范圍縮小到符合您標準的最有前途的辦公室，收集背景信息，并聯(lián)系上市代理以安排旅行。?在每次旅行之前研究安全功能，建造機械設備的時代和公用事業(yè)，以熟悉酒店。?當您參觀時，請觀察周邊社區(qū)，停車位以及其他對員工和客戶重要的功能。

如果您正在與商業(yè)經(jīng)紀人合作，他或她將提供每個房產(chǎn)的背景信息，并與上市代理商合作安排演練。?然后，您的經(jīng)紀人將與您一起參加每個演練，并確保解決您的所有問題和疑慮。如果您選擇在沒有經(jīng)紀人幫助的情況下租賃辦公室，您需要聯(lián)系上市代理商以安排訪問并自行參加漫游。

評估潛在辦公空間時需要考慮的事項包括：

周邊地區(qū)

辦公室周圍的區(qū)域?qū)τ趨⒓訒h的員工和客戶非常重要。?當您游覽辦公樓時，請確保鄰居適合您的業(yè)務，就像辦公室一樣。?此外，如果您對某個區(qū)域的步行感興趣，可以參觀建筑物和周邊區(qū)域，以評估是否有行人路，人行道或其他有助于行人找到您業(yè)務的條件。

四通八達的交通網(wǎng)絡

辦公樓可訪問性再次成為您的員工和客戶的重要考慮因素。?如果您通常將工作限制在一個或兩個特定社區(qū)，請確保辦公室方便他們。?

安全功能

安全功能的重要性取決于您的業(yè)務和辦公地點。?如果您愿意在不太理想的地區(qū)開展業(yè)務以節(jié)省資金或更接近潛在客戶，請確保建筑物有足夠的戶外照明，大門，監(jiān)控攝像頭或其他適當?shù)陌踩δ堋?如果您的員工晚上工作或者您的企業(yè)在現(xiàn)場保留大量現(xiàn)金或有價值的庫存，則安全性尤為重要。

建筑機械時代

建筑物的機械設備包括管道，電梯，自動扶梯，供暖和空調(diào)系統(tǒng)。?您可能不負責根據(jù)租約條款修理或維護機械設備，但您不希望租用辦公樓，而空調(diào)或管道始終位于fritz上。?在機械設備上次更新時詢問租賃代理商，以確保您不會遇到建筑物的問題。

辦公設施

辦公樓的設施是額外的內(nèi)部服務，可供該辦公室的租戶使用。?一些較大的辦公樓有咖啡館，干洗服務，健身房和日托服務。?如果這些服務對您很重要，請讓租賃代理向您展示您在參觀建筑物時可用的物品，并了解是否有與各種設施相關的額外費用。

其他租戶

密切關注您訪問的每個建筑物中的租戶類型。?如果租戶帶來的客戶與您的專業(yè)品牌不一致，請考慮更適合您的實踐的建筑。?考慮建筑物的主要租戶是誰也很重要。?如果主力租戶破產(chǎn)，空間可能會變得不如預期的吸引力。

停車位

如果辦公樓沒有專用停車場，請查看租用辦公室時有多少停車位。?根據(jù)貴公司的員工人數(shù)以及客戶訪問辦公室的頻率，一些建筑物可能無法提供成功所需的停車位。

5.組織您的企業(yè)財務

您的小企業(yè)的財務實力會影響您可以租賃的辦公空間。?兩到三年的損益表，最新的信用報告和參考資料向潛在的房東證明您是可靠的租金來源。?在您協(xié)商租約之前準備財務記錄，這樣您就可以在找到符合您需求的辦公室時繼續(xù)前進。

在租賃辦公室之前組織業(yè)務財務的步驟包括：

編制財務文件

在開始尋找理想的辦公室之前，請整理您的企業(yè)財務文件，包括資產(chǎn)負債表，納稅申報表，損益表和銀行記錄。?我們建議您獲取兩到三年的文檔，但如果您有創(chuàng)業(yè)公司，這可能是不可能的。?無論您的業(yè)務年齡如何，都要組織財務記錄，以證明您當前和長期履行租賃財務義務的能力。

評估您的信用評分

在考慮租賃辦公室的要約時，您的個人和潛在的商業(yè)信用是潛在房東首先考慮的事項。?最好全面了解您的信譽，但這可能需要進行艱苦的調(diào)查，這會對您的分數(shù)產(chǎn)生負面影響。?查看我們的軟硬信用查詢指南，了解它們?nèi)绾斡绊懩男庞迷u分。

如果您不想對您的信用評分進行嚴格調(diào)查，請使用Nav等服務來研究您的分數(shù)，并在提出要約時將其提供給潛在的房東。?他們提供免費的個人信用評分以及商業(yè)信用報告摘要。

聯(lián)系參考文獻

建筑物業(yè)主通常需要潛在租戶以前的房東的參考。?參考信件讓房東更多地了解您的企業(yè)的租賃歷史，并告知決定是否讓您從他們那里租用辦公空間。?在租賃過程的早期獲取您以前的房東的推薦信，這樣您就可以在找到新建筑時做好準備。

簽署個人保證

個人擔保是指您的企業(yè)所有者將遵守租賃條款的聲明，即使您在租賃期間離開也是如此。一些房東將需要個人擔保作為租賃過程的一部分。?準備通過評估您的個人財務來簽署個人擔保，以向房東證明，如果您的企業(yè)無法履行，您個人有能力支付租金。

6.選擇辦公室并協(xié)商您的租約

一旦確定滿足您的需求和預算的辦公室，就協(xié)商租約。?如果您聘請經(jīng)紀人，他將協(xié)商條款并確保您獲得最佳交易。?但是，如果您選擇不使用經(jīng)紀人來減少傭金，請在簽署租約之前注意有關租金升級和轉(zhuǎn)租的條款。

商業(yè)辦公空間有三種租賃方式：

·?????????全方位服務租賃?-根據(jù)全方位服務租賃，房東負責支付與房產(chǎn)相關的費用，包括財產(chǎn)稅和保險，維修和保養(yǎng)，以及公用事業(yè)和清潔服務。?這是最常見的商業(yè)租賃和租戶的最佳租賃類型。

·?????????凈租賃?-凈租賃是一種租賃協(xié)議，其中房東收取較低的年租金與全面服務租賃相比，但可包括每月“通常成本”，如財產(chǎn)稅，財產(chǎn)保險和公共區(qū)域維護（CAM）費用。

·?????????修改后的總租賃?-根據(jù)修改后的總租賃，租戶將其部分財產(chǎn)稅，財產(chǎn)保險和CAM費用與其租金一并支付。?這意味著修改后的總租賃租金是固定的，沒有隱藏成本或意外收費。

談判租約時要考慮的事項

大多數(shù)商業(yè)租賃包含有關基本租金，租賃期限，租金升級和租戶改進的條款。?確保您了解每年必須支付的最高租金金額，您有權使用該空間的時間以及您的房東將根據(jù)租約負責的內(nèi)容。?在簽訂租約之前，請熟悉這些重要注意事項。

談判租賃時要考慮的因素包括：

基地租金

基本租金是您每月必須支付的可用空間租金金額，將以每平方英尺每年的費用表示。?該值可能包括可用空間，即辦公室實際用于操作的空間，以及可租用的平方英尺，其中包括您的企業(yè)在建筑物內(nèi)共享空間的份額。?在談判您的辦公室租約時，在同意基礎租金之前考慮可租用的平方英尺。

租賃期限

商業(yè)租賃通常為3至10年。?確保您的租約不要求您停留的時間超過您的意愿。?相反，如果您更喜歡較長的租期，請確保您的空間是必要的，以滿足您的需求。

租戶改善積分

如果辦公室需要裝修才能成功運營您的業(yè)務，請確保租約包含租戶改善信用額度以支付相關費用。?這些信貸使租戶有能力以房東為代價進行必要的租賃權改善。

租金和租金升級

除了列出月租和年租之外，您的辦公室租約還將描述任何未來的租金升級。?通過在租約中包含這樣的條款，房東可以在租賃期間合法地增加租金。?每年3％的租金上漲相當普遍，因此請確保您的租約不包含異常高的百分比。

談判租約時要避免的事情

除了確保租賃滿足您的業(yè)務需求外，還有一些樣板租賃條款，當您為小型企業(yè)租用辦公空間時，應避免這些條款。?租賃條款可以讓房東有權在任何時候無故終止您的租約，能夠承擔建筑物維護費用等等。?在談判您的辦公室租約時，請注意這些紅旗。

在談判您的辦公空間租約時要注意的紅旗包括：

使用條款

使用條款描述了可在特定商業(yè)空間內(nèi)運營的業(yè)務類型。?例如，租約可能將空間或建筑物的使用限制在零售或辦公室。?在簽訂租約之前，請確保建筑物的使用不受限制，以限制您的業(yè)務運營能力。?use子句還可能會影響您將租約分配給其他業(yè)務的能力，因此請盡可能廣泛地協(xié)商使用條款。

沒有原因的終止

有時房東保留終止租約的權利，無需保證其運營的靈活性。?如果您的房東選擇行使權利并迫使您在租約完成之前離開，這對您的業(yè)務非常不利。

轉(zhuǎn)移限制

與住宅租賃一樣，租賃必須指定租戶在租賃期內(nèi)轉(zhuǎn)租或以其他方式轉(zhuǎn)讓辦公室。?如果您認為您可能在租約結(jié)束前離開該空間，或者您可能在租賃到位時出售您的業(yè)務，請確保租約允許轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)租。

增加財產(chǎn)稅

在商業(yè)租賃中，房東通常支付房產(chǎn)稅。?但是，如果您租賃辦公室，您可能有責任在首次簽署租約時支付任何增加的財產(chǎn)稅。?如果您對這種可能的增加感到不滿意，請查看您的租約，說明您將負責在租賃期內(nèi)支付任何增加的房產(chǎn)稅。

原樣條款

原樣條款是租賃的一部分，試圖減輕房東修理或改善租賃空間的責任。?本節(jié)包括說明承租人將按照現(xiàn)狀接受和占用建筑物的語言?-?因為該建筑物在租賃之日存在，并且房東沒有義務改善或修理房屋。?雖然這種語言使您有權在簽署租約之前檢查房產(chǎn)，但如果可能，您應該拒絕這種語言。

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