1.交通區(qū)位

寫字樓一般位于城市核心地區(qū)，高端寫字樓往往更是占據(jù)CBD的地鐵、公交等樞紐地段。這些地段價值較高，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達、甚至可以輻射全城，有利于企業(yè)吸收各處人才、維護客戶往來、對外發(fā)展交流。

產(chǎn)業(yè)園則一般位于城市外緣郊區(qū)地帶，交通便捷度更低。周邊處于待開發(fā)狀態(tài)，需要較長時間才能發(fā)展完善。

2.行業(yè)聚集

無論是商務(wù)區(qū)還是產(chǎn)業(yè)園區(qū)，都或多或少會形成行業(yè)集聚現(xiàn)象。比如知名的三大國家級CBD——北京商務(wù)中心區(qū)、上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)、廣州天河中央商務(wù)區(qū)，均以金融業(yè)為第一主導產(chǎn)業(yè)；但除此之外，還有科技、咨詢等多個行業(yè)企業(yè)散布在區(qū)內(nèi)。

在更多城市小規(guī)模、不知名的商務(wù)區(qū)里，行業(yè)集聚效應(yīng)不明顯，入駐企業(yè)行業(yè)龐雜的可能性更大，完全有可能出現(xiàn)“樓上網(wǎng)絡(luò)游戲企業(yè)、樓下是醫(yī)藥企業(yè)”的狀況。

產(chǎn)業(yè)園對特定產(chǎn)業(yè)的聚焦力度顯然更強。比如位于上海浦東的國家級高新技術(shù)園區(qū)——張江高科技園區(qū)，以生物醫(yī)藥、集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)為主導，片區(qū)還有張江人工智能集聚區(qū)、張江機器人谷、張江細胞產(chǎn)業(yè)園等多個承載不同定位的特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)內(nèi)企業(yè)可以優(yōu)勢互補、資源共享、打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游，實現(xiàn)行業(yè)整合協(xié)同發(fā)展。

簡單概括就是，寫字樓更“雜”，產(chǎn)業(yè)園區(qū)更“專”。

3.辦公環(huán)境

全玻璃幕墻的高聳大樓、大理石地磚的亮堂大廳、高速智能的電梯間……這些都是寫字樓（尤其是甲級寫字樓）環(huán)境的構(gòu)成要素。身處其中，能夠感受到“高大上”、“現(xiàn)代化”辦公環(huán)境帶來的濃厚商務(wù)氛圍。在此辦公，不僅能提高員工的愉悅感，還能直接提升企業(yè)形象檔次、促成業(yè)務(wù)合作。

產(chǎn)業(yè)園則是低密度建筑群落，遠離了寸金寸土的城市中心區(qū)、來到了地價低廉的城市外圍，又有著強大的行業(yè)磁吸效應(yīng)、承接大量企業(yè)辦公需求（并且往往與產(chǎn)能捆綁在一起），所以空間面積較大。此外，園內(nèi)綠化率較高、步道和健身房等配套設(shè)施完善，員工工作之余可以自由活動放松身心。

另外，某些專業(yè)化園區(qū)還能根據(jù)企業(yè)需求量身定制空間，增加層高、配置化工安全生產(chǎn)管理機構(gòu)等等，這些都是商務(wù)區(qū)寫字樓難以做到的。

4.配套服務(wù)

產(chǎn)業(yè)園由園區(qū)進行統(tǒng)一管理，往往會為企業(yè)提供投融資對接、工商財稅、法律咨詢、人事企管、知識產(chǎn)權(quán)、研發(fā)設(shè)計平臺對接等一系列服務(wù)，不僅能夠減輕企業(yè)運營負擔、節(jié)省大量時間成本，還能切實助力企業(yè)（尤其是初創(chuàng)企業(yè)）的長期成長與發(fā)展。

而寫字樓對企業(yè)提供的大多是打印、保潔、維修等常規(guī)性服務(wù)，除了少數(shù)聯(lián)合辦公、眾創(chuàng)空間外，基本不對企業(yè)成長作幫助。不過，在科技迅速發(fā)展的今天，寫字樓運營商均在樓宇智能化上下足功夫，我們常能見到“5A寫字樓”正是如此，“5A”便是指OA（辦公智能化）、BA（樓宇自動化）、CA（通訊傳輸智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。一系列專業(yè)高效的物業(yè)管理服務(wù)，正是寫字樓所不能忽視的特征。

產(chǎn)業(yè)園入駐成本更低。一方面，是受地段所限，產(chǎn)業(yè)園本身租金單價就比商務(wù)區(qū)寫字樓更低。在58同城的寫字樓出租頁面上，以上海這座城市為例，想找到1~3元/㎡/天價位的產(chǎn)業(yè)園區(qū)寫字樓很容易，但商務(wù)區(qū)寫字樓最高可以達到10元/㎡/天。

另一方面，產(chǎn)業(yè)園區(qū)承載當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級的重任，政府扶持力度持續(xù)增加，為入園企業(yè)制定財政、稅收、補貼等資金上的扶持，引導園區(qū)在招商時為特定企業(yè)進一步提供租金補貼；園區(qū)也能為企業(yè)牽線搭橋，對接當?shù)卣瞥龅馁Y金補貼、稅收減免、人才或項目獎勵等優(yōu)惠政策。

而寫字樓多為市場化租賃，寫字樓靠收租盈利，雙方明碼標價。租戶雖仍有議價空間，但缺乏專項政策扶持、缺乏政府優(yōu)惠政策加碼，整體來說入駐成本是較高的。