一、寫字樓市場(chǎng)數(shù)據(jù)分析

1、2021年前兩季度吸納量放大

上海市，在2020年第一季度出現(xiàn)吸納量為負(fù)9.05萬(wàn)㎡，說(shuō)明當(dāng)季退租面積大于出租面積。

2020年全年，吸納面積小于新增面積。進(jìn)入2021年以來(lái)，第一季度、第二季度，均錄得市場(chǎng)吸納面積大于新增面積，市場(chǎng)復(fù)蘇較為明顯。前兩個(gè)季度市場(chǎng)新增寫字樓面積45.37萬(wàn)㎡，吸納面積76.37萬(wàn)㎡。

2、舊有寫字樓退租趨勢(shì)在擴(kuò)大

從存量數(shù)據(jù)看，從2020年以來(lái)，存量數(shù)據(jù)直線上升，從2020年一季度1278.65萬(wàn)㎡上升至2021年二季度1395.65萬(wàn)㎡。凈增長(zhǎng)117萬(wàn)㎡。

而同期新增面積132.91萬(wàn)㎡，吸納面積122.69萬(wàn)㎡，凈增10.22萬(wàn)㎡。存量面積大幅度高于新增和吸納余量，說(shuō)明市場(chǎng)上舊有的寫字樓退租趨勢(shì)正在擴(kuò)大。

3、租金漲幅在2020年第三季度有反彈，但沒(méi)有扭轉(zhuǎn)趨勢(shì)

市場(chǎng)平均日租金在2020年一季度跌破10元/㎡/日以來(lái)，總體上租金一直呈現(xiàn)環(huán)比下跌狀態(tài)，在2021年第一季度出現(xiàn)環(huán)比上漲，但二季度又出現(xiàn)下跌，當(dāng)前主要表現(xiàn)為下跌收窄。2021年第二季度租金錄得平均值為9.38元/㎡/天。

4、空置率由高開(kāi)始回落，但仍舊處于高位。

上海市寫字樓空置率在2018年12月之前，基本上控制在10%以下，甚至出現(xiàn)2012年5.95%的歷史地位。從2019年第四季度開(kāi)始空置率開(kāi)始開(kāi)始快速攀升，2020年第四季度最高為16.6%。進(jìn)入2021年以來(lái)空置率開(kāi)始從高位回落，第一季度空置率為15.5%，第二季度為14.6%。但總體上仍舊處于較高的空置率水平。

2021 年上半年上海寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)恢復(fù)，同比增長(zhǎng) 245%。期待已久的濱江優(yōu)質(zhì)供應(yīng)和各項(xiàng)優(yōu)惠政策驅(qū)動(dòng)市場(chǎng)升級(jí)擴(kuò)張的進(jìn)一步演化，整體凈吸納量已超去年全年水平。

細(xì)分市場(chǎng)看，"十四五"重點(diǎn)推進(jìn)的濱江發(fā)展帶如前灘，徐匯濱江和世博后灘上半年表現(xiàn)亮眼，前灘更已成為浦東空置率最低片區(qū)，錄得13.0%;核心拓展區(qū)及其次中心項(xiàng)目多點(diǎn)開(kāi)花，品質(zhì)升級(jí)需求漸增，多極發(fā)展態(tài)勢(shì)明顯;而核心商務(wù)區(qū)中陸家嘴和南京西路以內(nèi)部同級(jí)搬遷擴(kuò)租為主，表現(xiàn)較為積極。至此全市空置率累計(jì)下調(diào)1.9%，至17.8%。

行業(yè)需求方面，內(nèi)資企業(yè)占比進(jìn)一步提升，以TMT 包括互聯(lián)網(wǎng)科技、新媒體、電商等升級(jí)擴(kuò)張為主導(dǎo);其次，部分外資主力需求核心區(qū)位逆勢(shì)發(fā)展，其中開(kāi)放政策落實(shí)下外資金融業(yè)整合升級(jí)需求漸增，同時(shí)境外旅游消費(fèi)回流，致使外資消費(fèi)品類如快消、奢侈品亦呈擴(kuò)租趨勢(shì)。從成交類型與區(qū)位看，搬遷擴(kuò)租需求占比近六成，其中搬遷類型約 70%為升級(jí)需求。供應(yīng)充沛的北外灘及前灘與租金激勵(lì)增多的淮海中路及世紀(jì)大道則是兼具區(qū)位和品質(zhì)提升的目的地，不乏來(lái)自于商務(wù)園區(qū)及其他次級(jí)樓宇的選址案例。此外，政府引領(lǐng)資本在高科技產(chǎn)業(yè)流動(dòng)的背景下，為大面積去化形成愈加重要作用。

租金表現(xiàn)上，入駐率攀升的熱門地點(diǎn)實(shí)現(xiàn)不同程度的租金上揚(yáng)，如前灘，外灘，五角場(chǎng)。全市租金報(bào)價(jià)較去年底下調(diào)0.5%，同期跌幅明顯收窄。隨著業(yè)主定制裝修和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的普及化，裝免適用期限呈下調(diào)趨勢(shì)，其成交租金可在毛胚交付上實(shí)現(xiàn)每天每平方米0.5-2元程度上浮。